Налоговая база по НДФЛ при продаже квартиры, образованной в результате раздела

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Графкин Олег

Ответ прошел контроль качества

Физическое лицо купило квартиру у застройщика. Сдача квартиры была в 2018 году. В 2020 году застройщик совместно с администрацией разделил данную квартиру на две по соглашению о переустройстве и (или) перепланировке помещения. Правоустанавливающими документами в выписке из ЕГРН по двум квартирам являются договор покупки 2018 года и акт приема-передачи 2018 года.

При продаже квартир как будет считаться НДФЛ? Можно ли будет уменьшить налог на покупку, если договор покупки на одну квартиру, а по факту квартир две?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Налоговая база по НДФЛ при продаже квартиры, образованной в результате раздела приобретенного ранее объекта недвижимого имущества, будет формироваться исходя из фактической цены сделки, если доходы налогоплательщика от продажи этой квартиры не меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

При продаже указанной квартиры налогоплательщик сможет учесть часть суммы понесенных расходов на приобретение первоначального объекта, определяемую как частное от деления площади этой квартиры на площадь первоначального объекта.

Обоснование вывода:

1. Обязанность по уплате того или иного налога изначально зависит от возникновения у налогоплательщика соответствующего объекта налогообложения (п. 1 ст. 38 НК РФ).

Как мы поняли, физлицо в данном случае является налоговым резидентом РФ (ст. 207 НК РФ). Объектом налогообложения НДФЛ для указанной категории налогоплательщиков признается доход, полученный ими от источников как в РФ, так и за ее пределами (п. 1 ст. 209 НК РФ).

На основании п. 1 ст. 41 НК РФ доходом для целей исчисления НДФЛ признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой 23 НК РФ.

Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, для целей главы 23 НК РФ относятся к доходам от источников в РФ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Поскольку оснований для освобождения от НДФЛ полученного физлицом от продажи недвижимости дохода мы не видим (абзац второй п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ), считаем, что он будет подлежать налогообложению с применением налоговой ставки 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Налоговая база по НДФЛ в данном случае будет формироваться исходя из фактической цены продажи недвижимости с учетом следующей особенности, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 214.10 НК РФ.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (п.п. 1, 6 ст. 210, п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Напоминаем также, что размер указанного коэффициента может быть уменьшен вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества законом субъекта РФ (пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, если квартира, образованная в результате раздела приобретенного ранее объекта недвижимого имущества, будет продаваться по цене не ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то налоговая база по НДФЛ будет формироваться исходя из фактической цены сделки.

При этом следует учитывать, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ (13 процентов), налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).

2. В соответствии с п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов. При продаже имущества имущественный налоговый вычет представляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При этом вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В НК РФ не предусмотрено особого порядка признания расходов в целях налогообложения, связанных с приобретением образованных в результате раздела объектов недвижимого имущества (письмо Минфина России от 11.01.2019 N 03-04-07/442 (направлено письмом ФНС России от 18.01.2019 N БС-4-11/660@)).

В результате такого раздела прекращение права собственности на первоначальный объект недвижимого имущества не связано с приобретением права собственности на указанный объект другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом, как указал Минфин России в вышеназванном письме, определение сумм расходов на приобретение каждого из образованных при разделе объектов недвижимого имущества допустимо путем распределения суммы понесенных расходов на приобретение первоначального объекта недвижимого имущества пропорционально площади каждого объекта, образованного в результате раздела первоначального объекта недвижимого имущества.

Подобный вывод подтверждается судебной практикой. Как следует из кассационного определения СК по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.06.2020 по делу N 8а-13134/2020[88а-13923/2020], налогоплательщик посчитал решение налоговой инспекции незаконным, поскольку полагал, что совокупный доход при продаже двух квартир, образованных в результате раздела и перепланировки, не превысил совокупный расход на приобретение единого объекта недвижимости в 2014 году, поэтому при продаже квартиры в 2017 году подлежал применению вычет, предусмотренный пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, в полной сумме независимо от площади этой квартиры. По его мнению, налоговая база была неверно рассчитана пропорционально площади каждой образованной квартиры. Однако судебная коллегия пришла к выводу, что судебные инстанции исходили из доказанности административным ответчиком факта занижения налогоплательщиком налоговой базы по НДФЛ за 2017 год (с учетом используемого разъяснения ФНС России в письме от 18.01.2019 N БС-4-11/660@ (вместе с письмом Минфина России от 11.01.2019 N 03-04-07/442)), и в итоге пришли к правильному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворения заявленных требований.

С учетом изложенного полагаем, что при продаже квартиры, образованной при разделе объекта недвижимого имущества, налогоплательщик может учесть часть суммы понесенных расходов на приобретение данного объекта, определяемую как частное от деления площади этой квартиры на площадь первоначального объекта недвижимого имущества.

Напомним, что для получения вычета при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех (пяти) лет, налогоплательщик, получивший доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, должен самостоятельно исчислить (в порядке, установленном ст. 225 НК РФ), уплатить в бюджет НДФЛ с данного дохода и представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, через МФЦ, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

При этом налогоплательщики, в частности, имеют право представлять налоговым органам и их должностным лицам пояснения по исчислению и уплате налогов (пп. 7 ст. 21 НК РФ).

В частности, при подаче налоговой декларации налогоплательщиком могут быть представлены пояснения, в которых возможно привести расчет величины расходов, признаваемых в соответствии с нормой пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в целях налогообложения (пп. 7 ст. 21 НК РФ). Согласно п. 5 ст. 88 НК РФ налоговый орган, в свою очередь, обязан рассмотреть пояснения при камеральной проверке налоговой декларации по НДФЛ.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий