Аренда жилья у физлица и НДФЛ в случае выплаты материального ущерба

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член Российского Союза аудиторов Буланцов Михаил

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

Организация арендует жилое помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Согласно условиям договора одновременно с платежом за первый месяц арендодателю перечисляется обеспечительный платеж (депозит) в размере 200 тыс. руб. Также в договоре указано, что депозит имеет целевой характер, а именно, возмещение расходов в случае нанесения арендатором имуществу ущерба. Также оговорено, что если в течение срока действия договора основания для использования арендодателем депозита не возникнут, то по окончании срока действия договора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору. В письме Минфина от 23 октября 2014 г. N 03-04-06/53577 сказано, что доходом, подлежащим налогообложению, будет являться сумма, удержанная арендодателем из обеспечительного платежа, а до момента удержания у арендодателя налогооблагаемого дохода не возникает. Руководствуясь данными разъяснениями, организация не удерживала НДФЛ из депозита. По окончании срока действия договора арендодатель обнаружил, что его имуществу был нанесен ущерб (повреждены стены и пол). Мастера, нанятые им для проведения ремонта, оценили свои услуги в 20 тыс. руб. Таким образом, арендодатель вернет арендатору 180 тыс. руб., а 20 тыс. руб. будут использованы им на покрытие расходов по устранению ущерба. Неизвестно, как была определена сумма нанесенного ущерба и какие документы между арендатором и арендодателем были при этом оформлены. Ремонт пока не производился, имеется только смета.

Будет ли в рассматриваемой ситуации сумма возмещения ущерба (20 тыс. руб.) облагаться НДФЛ? Какими документами можно подтвердить сам факт возникновения реального ущерба и его стоимость, чтобы 20 тыс. руб. не облагались НДФЛ? Может ли таким документом являться смета, составленная мастером?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Сумма возмещения реального ущерба, причиненного имуществу арендатора, удерживаемая из депозита, не является доходом арендатора и, соответственно, НДФЛ не облагается.

Конкретного перечня документов, подтверждающих факт причинения вреда имуществу арендодателя, равно как и размера подлежащего возмещению реального ущерба, законом не установлено. Подтверждать факт причинения вреда имуществу арендодателя в данном случае может оформленная арендодателем в адрес арендатора претензия с требованием о возмещении реального ущерба (желательно с приложением доказательств причинения вреда), а также двухсторонний акт (или иной документ) о выявленных недостатках арендованного имущества. Для обоснованности расчета сумм причиненного имуществу арендодателя реального ущерба, предъявленных к возмещению, возможно проведение независимой экспертизы. Кроме того, стороны могут ориентироваться и на составленную мастером смету с оговоркой, что размер реального ущерба в итоге будет определяться фактическими расходами арендодателя на ремонт поврежденного имущества, которые могут не совпадать с суммой, первоначально указанной в смете.

Обоснование вывода:

Согласно ст. 209 НК РФ объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками:

- от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ;

- от источников в РФ - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ.

Доходом для целей исчисления НДФЛ признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой 23 НК РФ (п. 1 ст. 41 НК РФ).

На наш взгляд, при получении депозита по договору аренды у арендодателя в данном случае не возникает экономической выгоды и, соответственно, объекта налогообложения НДФЛ, поскольку депозит предназначен для обеспечения надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, не засчитывается в счет арендной платы и по истечении срока действия договора должен быть возвращен арендатору в полной сумме, если имуществу не будет причинен ущерб.

По нашему мнению, говорить о возникновении у арендодателя дохода в связи с перечислением ему депозита возможно лишь при удержании из него каких-либо сумм.

О правомерности такого подхода свидетельствуют, например, письма Минфина России от 23.10.2014 N 03-04-06/53577, от 26.06.2013 N 03-04-05/24290.

При этом мы считаем, что делать вывод о возникновении у арендодателя экономической выгоды при использовании им средств депозита по целевому назначению, то есть для возмещения реального ущерба, причиненного арендатором имуществу арендодателя, также нельзя (смотрите, например, письма Минфина России от 06.08.2018 N 03-04-06/55278, от 28.04.2014 N 03-04-06/43132, от 19.04.2013 N 03-04-06/13426, от 22.04.2010 N 03-04-06/10-81).

Соответственно, считаем, что как при получении депозита, так и при направлении его части на погашение реального ущерба у арендодателя в анализируемом случае не возникает объекта налогообложения НДФЛ.

Конкретного перечня документов, подтверждающих факт причинения вреда имуществу арендодателя, равно как и размера подлежащего возмещению реального ущерба, законом не установлено.

На наш взгляд, подтверждать факт причинения вреда имуществу арендодателя в данном случае может оформленная арендодателем в адрес арендатора претензия с требованием о возмещении реального ущерба (желательно с приложением доказательств причинения вреда), а также двухсторонний акт (или иной документ) о выявленных недостатках арендованного имущества.

В письме Минфина России от 22.04.2010 N 03-04-06/10-81 разъясняется, что для обоснованности расчета сумм причиненного имуществу физического лица реального ущерба, предъявленных данных лицом к возмещению, возможно проведение независимой экспертизы (смотрите также постановление Тринадцатого ААС от 09.12.2016 N 13АП-20184/16).

Судебная практика показывает, что возмещение потерпевшему реального ущерба не может осуществляться путем взыскания денежных сумм, превышающих стоимость поврежденного имущества, либо стоимость работ по приведению этого имущества в состояние, существовавшее на момент причинения вреда (смотрите, например, определение ВС РФ от 08.09.2014 N 305-ЭС14-1629, постановление АС Дальневосточного округа от 21.06.2017 N Ф03-2066/17 по делу N А73-10551/2015, постановление АС Центрального округа от 05.05.2017 N Ф10-1678/17 по делу N А14-3568/2014, постановление АС Северо-Западного округа от 21.04.2016 N Ф07-2123/16 по делу N А56-23179/2015).

В этой связи полагаем, что величина подлежащего возмещению реального ущерба в данном случае может определяться исходя из стоимости ремонтных работ по приведению арендованного имущества в состояние, существовавшее на момент причинения вреда. Указанная стоимость может определяться сметой (п. 3 ст. 709 ГК РФ).

Таким образом, полагаем, что составленная мастером смета, определяющая стоимость ремонта поврежденного имущества, может подтверждать размер подлежащего возмещению арендодателю реального ущерба. При этом следует учитывать, что фактические расходы арендодателя на ремонт в итоге могут не совпадать с суммой, указанной в смете (например, при формировании приблизительной сметы и повышении итоговой стоимости работ - п.п. 4, 5 ст. 709 ГК РФ). В таком случае, на наш взгляд, следует ориентироваться на фактические (итоговые) затраты арендодателя.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий