Аренда на повестке

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом, если иное не предусмотрено договором, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т. д.). 

При заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т. п.), так как передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ). 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать здание, часть здания, сооружение, нежилое помещение в аренду с согласия собственника (п.2 ст. 615 ГК РФ). 

 Согласно ст. 655 ГК РФ объекты недвижимости передаются арендодателем арендатору на основании передаточного акта. Кроме того к договору аренды помещений в здании целесообразно приложить план части этажа этого здания, на котором границы сдаваемых помещений выделены цветом. 

Договоры аренды зданий, сооружений, заключенные на срок один год и более требуют обязательной государственной регистрации и вступают в силу только с момента такой регистрации. Договоры, заключенные на меньший срок, регистрации не требуют. 

Ежемесячно арендатор начисляет и уплачивает арендную плату арендодателю. 

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако ГК РФ не относит условия об арендной плате к числу существенных. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 

•    определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;  

•    установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;  

•    определенных услуг, предоставляемых арендатором;  

•    передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;  

•    возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.  

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы платежей.  

Для арендодателя целесообразно, что бы арендная плата покрывала все его расходы по содержанию арендованного имущества, а именно: 

•    суммы амортизационных отчислений по сданным в аренду объектам;  

•    суммы налога на имущество, приходящиеся на сданное в аренду имущество;  

•    суммы земельного налога, приходящиеся на сданные в аренду здания и сооружения вместе с земельными участками;  

•    долю общехозяйственных и общепроизводственных расходов, относящуюся к выручке, полученной от сдачи имущества в аренду;  

•    коммунальные и прочие расходы, непосредственно связанные с обслуживанием и содержанием имущества, сданного в аренду.  

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.  

При определении размера арендной платы следует принять во внимание уровень рыночных цен в сопоставимых условиях, сложившихся на рынке недвижимости.  Это требование ст. 40 НК РФ. Сопоставимыми условиями в данном случае будут считаться месторасположения объекта недвижимости, его площади, сдаваемые в аренду, этаж, на котором находится арендуемое помещение, коммуникации, внешний и внутренний вид, сроки аренды и др. 

Если применяемая арендодателем цена на услуги аренды отклоняется от рыночной в течение непродолжительного периода времени более чем на 20%, то организации. во избежание претензий налоговых органов, следует доказать обоснованность такой цены. Непродолжительным периодом времени, по мнению Минфина России, может быть признан период времени, определенный на основе исследования конкретных обстоятельств экономической деятельности налогоплательщика, учета особенности реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг и специфики таких товаров, работ, услуг (письма от 24.07.2008 г N 03-02-07/1-312, от 18.07.2005 г. N 03-02-07/1-190). 

Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных п.п. 4-11 ст. 40 НК РФ. Согласно п. 9 ст. 40 НК РФ при определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках (п. 11 ст. 40 НК РФ). 

Что бы обосновать снижение арендной платы арендодатель может разработать и утвердить маркетинговую политику (положение, методику, порядок или какой-либо иной документ). В маркетинговой политике можно указать, что добросовестным арендаторам, вносившим своевременно арендную плату в течение 6 месяцев предоставляется скидка. Ведь фактически п. 3 ст. 40 НК РФ говорит о том, что если скидки связаны с маркетинговой политикой организации, то снижение цены не влечет доначисления налогов. Снижение цены аренды может быть также обусловлено и обосновано колебаниями спроса (падением спроса) на аренду в условиях кризиса.  

Исполнение обязательств в договоре аренды (в том числе обязательства по уплате арендной платы/платы за найм, обязательства из причинения вреда помещению и др.) могут обеспечиваться страховым депозитом, неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п.1 ст.329 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ПБУ 9/99 выше перечисленные обеспечения обязательств не признаются доходами.  

В соответствии с планом счетов и Инструкции по его применению в бухгалтерском учете для отражения операций, связанных с обеспечением обязательств, предусмотрены забалансовые счета 008 «Обеспечение обязательств и платежей полученные» и 009 «Обеспечение обязательств и платежей выданные». Аналитический учет по счетам 008 и 009  ведется по каждому обеспечению. 

Если в залог передается имущество, то право собственности на заложенное имущество сохраняется за залогодателем, поэтому оно учитывается на балансе залогодателя с использованием отдельного субсчета. 

Амортизацию переданного в аренду имущества начисляет собственник имущества. 

Суммы арендной платы являются для арендодателя операционными доходами (либо доходами от основной деятельности, если таковая прописана в уставе), для арендатора - расходами по обычным видам деятельности. 

Нет необходимости составлять акт для подтверждения расходов в виде арендных платежей. Подтверждением расходов по арендной плате будут являться: договор аренды, акт приема-передачи помещения, платежные документы, счет-фактура. 

Типовые бухгалтерские проводки   у арендодателя 

Дт 01 субсчет "Основные средства в текущей аренде" Кт 01 "Основные средства в эксплуатации"  

и одновременно 

Дт 02 субсчет "Основные средства в эксплуатации" Кт 02 субсчет "Основные средства в аренде" - отражена сдача в аренду объектов основных средств.  

Поскольку по общему правилу имущество, переданное в аренду, остается на балансе у арендодателя, амортизационные отчисления по указанному имуществу начисляются арендодателем в зависимости от того, к основной или неосновной деятельности относится аренда: 

Дт 20 (26) Кт 02 субсчет "Основные средства в аренде" - ежемесячное начисление амортизации для организаций, если сдача в аренду имущества является доходами от основной деятельности, 

Дт 91.2 Кт 02 субсчет "Основные средства в аренде" - ежемесячное начисление амортизации, если сдача имущества в аренду не является предметом основной деятельности организации, 

Дт 51 «Расчетные счета» Кт 62, Субсчет «Авансы полученные»  - получен аванс от арендатора за предоставленное в аренду имущество, 

Дт 76, субсчет «НДС по авансам полученным» Кт 68, «Расчеты по НДС» - начислен НДС с авансов полученных», 

Дт 62 Кт 90.1 - отражена в составе выручки сумма арендной платы, причитающаяся к получению, 

Дт 90.3 Кт 68, «Расчеты по НДС» - начислен НДС с выручки по основной деятельности, 

Дт 76 Кт 91.1 - отражена в составе прочих доходов сумма арендной платы, причитающейся к получению, если сдача имущества в аренду не является предметом основной деятельности организации, 

Дт 91.2 Кт 68, «Расчеты по НДС» - начислен НДС с прочих доходов,  

Дт 68, «Расчеты по НДС» Кт76, субсчет «НДС по авансам полученным» - принят к вычету НДС ранее начисленный с полученных авансов после отгрузки товаров, выполнения работ, оказания услуг 

Дт 51 Кт 76 субсчет «Расчеты по залоговому имуществу» - получена арендодателем в обеспечение обязательств по договору аренды сумма задатка (страхового депозита, банковской гарантии и т.п.) 

Дт 008 –сумма задатка задатка (страхового депозита, банковской гарантии и т.п.) 

учтена у арендодателя за балансом, 

Дт 76 субсчет «Расчеты по залоговому имуществу» Кт 51 – сумма задатка з (страхового депозита, банковской гарантии и т.п.) возвращена арендатору по окнчании договора аренды, после возврата арендованного имущества в надлежащем состоянии, 

Кт 008 – списана сумма задатка (страхового депозита, банковской гарантии и т.п.) после возврата помещения арендодателю 

Типовые бухгалтерские проводки у арендатора 

Дт 001 – арендованное помещение отражено за балансом в сумме указанной в договоре аренде и передаточном акте, 

Дт 60 субсчет «Авансы выданные» (76) Кт 51 – перечислен аванс арендодателю в счет предстоящей арендной платы, 

Дт 20, 26, 44 Кт 60 (76) – учтены расходы по арендной плате, 

Дт 19.3 Кт 60 (76) – выделен НДС с расходов по арендной плате, 

Дт 68, «Расчеты по НДС» Кт 19.3 - принят к вычету в бюджет НДС с расходов по арендной плате, 

Дт 60 Кт 60 субсчет «Авансы выданные» - зачтен ранее перечисленный аванс, 

Дт 76 субсчет «Расчеты по залоговому имуществу» Кт 51 – по условиям договора аренды перечислена сумма задатка (страхового депозита, банковской гарантии и т.п.) 

арендодателю в обеспечение обязательств по договору аренды, 

Дт 009 – отражена сумма задатка (страхового депозита, банковской гарантии и т.п.) 

у арендатора за балансом, 

Дт 51 Кт 76 субсчет «Расчеты по залоговому имуществу» - возвращена арендодателем сумма задатка (страхового депозита, банковской гарантии и т.п.) по окончании договора аренды и возврата имущества в состоянии, обусловленным в договоре. 

Кт 009 списана сумма задатка после окончания договора аренды и возврата помещения арендодателю.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий