Исковая давность и сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Гражданское законодательство РФ устанавливает правило сохранения договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ).
03.07.2013Российский налоговый порталОсобенности применения этого древнего института следования права за вещью имеют большое практическое значение в области аренды недвижимого имущества в случае изменения его собственника в период действия долгосрочного договора аренды. Помимо очевидных вопросов в связи с документальным переоформлением договора аренды, с отражением этого факта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, возникают проблемы, которые требуют более глубокого юридического анализа. Отсутствие единообразия в правоприменительной практике делает проблему еще более актуальной.
В одном из судебных процессов юристы Группы компаний «Юрэнерго» представляли интересы арендодателя, вступившего в арендные отношения на основании ст. 617 ГК РФ в результате приватизации государственного имущества (дело № А56-20843/2011). При рассмотрении спора о признании договора аренды недвижимого имущества незаключенным в отсутствие его государственной регистрации мы столкнулись с ситуацией, когда ответчиком был поставлен вопрос о применении исковой давности.
Арендатор обосновал свою правовую позицию тем, что в силу ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Далее он указал, что по смыслу статей 58, 382, 387 ГК РФ перемена стороны в обязательстве возможна на основании универсального правопреемства (реорганизация юридического лица), сингулярного правопреемства (договора цессии или соглашения о переводе долга), а также в связи с наступлением обстоятельств, предусмотренных законом, в том числе в случае перехода права собственности на арендованное имущество в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ. Следовательно, новый собственник недвижимого имущества, вступивший в договор аренды по истечении срока исковой давности для предъявления иска прежним собственником о признании договора аренды незаключенным, должен быть лишен судебной защиты. Важно отметить, что эта позиция имела отражение в судебной практике. Так, в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2011 по делу № А41-19975/11 указывается, что согласно п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В соответствии со ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Таким образом, перемена лиц в обязательстве, в том числе переход права собственности на земельный участок, переданный в аренду, не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.
Защищая интересы нового арендодателя, мы исходили из того, что подобная правовая конструкция, во-первых, основывается на неполном понимании самой юридико-экономической природы правила сохранения в силе договора аренды при изменении собственника арендованного имущества, установленного ст. 617 ГК РФ. Не секрет, что в правовой доктрине надежно закрепилось мнение о том, что арендные отношения, будучи обязательственными, содержат в себе выраженный вещно-правовой элемент, одним из признаков которого является право следования (право следует за вещью, а не наоборот). При переходе права собственности на обремененное правом владения и пользования имущество, право арендатора всегда сохраняется, а следовательно, сохраняется и сам договор. То есть норма п. 1 ст. 617 ГК РФ призвана стабилизировать отношения сторон договора аренды относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды другому лицу. Договор сохраняется на прежних условиях с целью гарантии экономических интересов арендатора, выраженных во владении и пользовании имуществом, и интересов нового арендодателя в виде получения доходов от обремененного арендой имущества. Так, пунктом 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 установлено, что «при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду». Постановлением ФАС Московского округа от 19.07.2011 г. по делу № А40-70130/10-77-104 установлено, что «при перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются». При этом новый собственник, хотя бы в силу основополагающего принципа гражданского права - равенства участников, не может и не должен быть лишен защиты своих прав собственника в отношениях с арендатором, даже если узнает о их нарушении за пределами установленного для предыдущего собственника срока исковой давности. Это утверждение поддерживается выводами, содержащимися в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2006 г. по делу № А21-9453/2005-С2: «Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу свидетельствует об изменении состава участников правоотношения и взаимообязанных лиц, которые могут предъявлять друг другу требования, связанные с ненадлежащим исполнением вытекающих из данного правоотношения обязательств».
Во-вторых, при определении квалификационных границ универсального или сингулярного правопреемства следует проявлять особое внимание к конкретным фактическим обстоятельствам изменения сторон договора аренды на основании п. 1 ст. 617 ГК РФ. Так, ответчик в ходе судебного разбирательства по упомянутому делу № А56-20843/2011 презюмировал перемену лиц на стороне арендодателя, совершенную в результате правопреемства, возникшего в ходе приватизации федерального имущества. Однако, как указали в суде наши юристы, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией понимается возмездное отчуждение имущества. При таких обстоятельствах условия спорного договора аренды распространяются на нового собственника не в порядке универсального или сингулярного правопреемства, при кажущейся схожести отношений, а в силу того, что он стал собственником имущества, обремененного правом аренды, в результате совершения возмездной сделки. Следовательно, исковая давность в отношениях нового собственника с арендатором начинает течь не с даты вступления договора аренды в силу, а с момента передачи спорного имущества в собственность нового арендодателя. Именно такой вывод был сделан судьями в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 24.05.2013 г. № А56-20843/2011.
Таким образом, с учетом конкретных фактических обстоятельств и глубокого системного толкования, норма п. 1. ст. 617 ГК РФ не может рассматриваться ни как частный случай перемены лиц в обязательстве, ни как специальный случай применения правила о переходе прав кредитора на основании закона, предусмотренного ст. 387 ГК РФ.
Темы: Договор аренды  
-
Александра Баязитова
Корреспондент Известия -
Александр Бастрыкин
Председатель Следственный комитет России -
Александр Бороухин
Возглавляет практику «Энергетика и коммунальный комплекс» Адвокатске бюро «Корельский, Ищук, Астафьев и партнёры» -
Александр Захаров
Партнер Paragon Advice Group -
Александр Очаковский
Независимый обозреватель Независимый обозреватель -
Александр Починок
экономист, министр труда и социального развития россии в 2000-2004 гг. - -
Алексей Кудрин
председатель комитет гражданских инициатив -
Алена Ускова
PR-менеджер Synerdocs -
Алёна Ускова
PR-менеджер Synerdocs -
Алиса Муратова
Бизнес-аналитик сервиса обмена электронными документами Synerdocs.ru -
Алиса Муратова
Бизнес-аналитик сервиса обмена электронными документами Synerdocs.ru -
Анастасия Жигина
Старший юрист Пепеляев Групп -
Анатолий Аксаков
депутат Госдума -
Анатолий Вассерман
журналист, политический консультант - -
Анатолий Черняков
Генеральный директор ЗАО «Асон-Аудит» (г. Москва) -
Андрей Ярковой
Руководитель юридической службы Производственная компания -
Антон Вашкевич
старший юрист Goltsblat BLP -
Антон Рахманов
генеральный директор УК «Тройка Диалог» -
Антон Соничев
Адвокат компании «Деловой фарватер» -
Арина Холина
журналист - -
Аркадий Брызгалин
Руководитель Группы компаний «Налоги и финансовое право» Группа компаний «Налоги и финансовое право» -
Бижанов Махач
Управляющий Партнер Юридическая фирма Legal Consulting Group -
Борис Грозовский
экономический обозреватель forbes.ru -
Борис Титов
уполномоченный при президенте России по правам предпринимателей - -
Вадим Зарипов
руководитель аналитической службы Юридическая компания «Пепеляев Групп» -
Валентин Гаврилов
Директор отдел исследований рынка CBRE -
Валерий Саркисов
Адвокат, руководитель проекта АК «Судебный адвокат» АК «Судебный адвокат» -
Вера Ситнина
Корреспондент Slon -
Вероника Хан
частный консультант -
Владимир Громковский
совладелец ГК «Финематика» -
Владимир Назаров
Заведующий лабораторией бюджетного федерализма Институт экономической политики им.Гайдара -
Владимир Фролов
Президент Ассоциация «Налоги России» -
Владислав Земляной
Генеральный Директор и Руководитель Департамента Юридических Практик ООО «ПКИК» -
Владислав Иноземцев
директор Центр исследований постиндустриального общества -
Гарамита Валентин
Заместитель генерального директора ЗАО «Юрэнерго» Группа компаний «Юрэнерго» -
Григорий Бирг
аналитик компания «Инвесткафе» -
Даниил Авдеев
Партнер Компания «Соллерс Траст» -
Дмитрий Костальгин
Управляющий партнер Юридическая компания «Taxadvisor» -
Дмитрий Сокуренко
корреспондент агентство «Прайм» -
Дмитрий Фадеев
Заместитель директора Юридического департамента Торгово-промышленная палата РФ -
Дмитрий Хитров
Председатель правления некоммерческого партнерства «Электронный арбитраж», разработчик системы для осуществления коммерческого онлайн-правосудия в РФ Компания «Электронный арбитраж» -
Евгений Воловик
Эксперт Финансовая газета -
Евгений Кобзев
Руководитель проекта «Электронный бухгалтер «Эльба» ЗАО «ПФ «СКБ Контур» -
Екатерина Кузнецова
Старший менеджер группы по оказанию услуг в области налогового и бухгалтерского КПМГ в России и СНГ -
Екатерина Румянцева
председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group -
Елена Зиязова
юрист -
Иван Кабулаев
Управляющий директор «Инвесткафе» -
Игорь Базилевский
юрист -
Игорь Индриксонс
управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru -
Илья Жуков
Руководитель проекта, консультант www.taxanalytics.ru -
Илья Соколов
эксперт Институт Гайдара -
Илья Трунин
Директор Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов -
Карина Кассис
Аналитик Synerdocs -
Кирилл Никитин
Директор Центр налоговой политики Экономического факультета МГУ -
Кирилл Титаев
ведущий научный сотрудник Институт проблем правоприменения -
Константин Ворович
внештатный корреспондент Forbes.ru -
Константин Захаров
Пенсионер МВД -
Константин Петров
генеральный директор «ВТБ регистратор» -
Константин Сасов
Ведущий юрист ООО «Пепеляев Групп» -
Лысенков Антон
юрист Правовой центр Фиолент -
Магомедов Марад
Портал "Швейцария Деловая", www.business-swiss.ch -
Максим Агалаков
Генеральный директор ЗАО «В.И.Г.- БизнесКонсалтинг» -
Максим Кваша
Спецкорреспондент ЗАО «Коммерсантъ. Издательский дом» -
Марина Корф
Редактор по банковским технологиям и модератор форума "Налогообложение" -
Мария Шклярук
научный сотрудник Институт проблем правоприменения при Европейском университете в Санкт-Петербурге -
Михаил Галятин
Свободен советник по юридическому маркетингу, бывший адвокат МГКА -
Михаил Делягин
Директор Институт проблем глобализации -
Михаил Орлов
партнер КПМГ -
Михаил Соболев
Партнер Consulco Group, ведущий налоговый консультант на рынке СНГ Consulco International -
Наталья Ларионова
глава Департамента развития малого и среднего предпринимательства Минэкономразвития -
Наталья Свистунова
юрист, главный редактор Российский налоговый портал -
Николай Левичев
Председатель «Справедливая Россия» -
Оксана Дмитриева
доктор экономических наук, профессор, заместитель руководителя фракции «Справедливая Россия» «Справедливая Россия» -
Ольга Плешанова
Юрист Редакция Закон.ру -
Павел Гагарин
Председатель совета директоров Аудиторско-консалтинговая группа «Градиент Альфа» -
Петр Попов
Ведущий юрист «Пепеляев Групп» -
Роман Романенко
Заместитель начальника Юрист сообщества Правовед.ру -
Рустам Вахитов
Руководитель департамента налогового консультирования International Tax Associates -
Сергей Алексашенко
экономист - -
Сергей Беляков
Заместитель министра Министерство экономического развития -
Сергей Воропаев
Партнер Deloitte -
Сергей Пепеляев
Управляющий партнёр «Пепеляев групп» -
Сергей Старцев
руководитель Представительство РИА Новости в Италии -
Татьяна Суфиянова
Консультант по налогам и сборам Российский налоговый портал -
Ульяна Коровкина
бизнес-аналитик Synerdocs -
Фаина Филина
Корреспондент Российский налоговый портал -
Филипп Стеркин
- - -
Элла Панеях
Ведущий научный сотрудник Институт проблем правоприменения Европейского университета в Санкт-Петербурге -
Эриг Берглоф
Главный экономист Европейский банк реконструкции и развития -
Юрий Печенкин
Должность не раскрывается Место работы не раскрывается -
Ян Арт
директор-главный редактор информационного агентства Bankir.Ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России ООО «Банкир.Ру» (Информационное агентство Bankir.Ru) -
Ярослав Романчук
основатель и директор Центр им. Мизеса, Минск
Комментарии
Касательно всех юридических нюансов по защите нарушенных прав советую обращаться к квалифицированному специалисту (http://advokat-bondarchuk.ru/kak-napisat-iskovoe-zayavlenie), который всегда готов отстоять ваши права в суде.