Налогообложение ипотечного рынка в 2005 году

Снижен размер государственной пошлины за удостоверение договора об ипотеке

Федеральный закон от 20.08.2004 № 104-ФЗ "О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине"" вступил в силу через месяц после официального опубликования. Пункты 9.4 и 9.5 ст. 4 Закона РФ от 09.12.91 № 2005-1 "О государственной пошлине" (далее - Закон № 2005-1) признаны утратившими силу. Пункт 4 ст. 4 Закона № 2005-1 дополнен подп. 3.1, в котором установлены две новые ставки пошлины "за удостоверение договоров об ипотеке, если данное требование установлено федеральным законом":

- за удостоверение договора об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры - 200 руб.;

- за удостоверение договора об ипотеке другого недвижимого имущества - 0,3% от суммы договора, но не более 3 000 руб.

Такие изменения означают снижение пошлины за удостоверение договора об ипотеке. Ведь размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке был достаточно велик. Кроме того, взимались одновременно два платежа за единую по существу регистрацию.

Предполагается, что такие изменения снизят стоимость ипотечного кредита, а значит, сделают его более доступным для граждан.

Дополнения главы 21 НК РФ

Закон от 20.08.2004 № 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 109-ФЗ) принят с целью улучшения налоговых условий для формирования в стране рынка доступного жилья.

Закон № 109-ФЗ вносит три новых подпункта в ст. 146 и 149 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ:

- не признаются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (долей в них) (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ);

- освобождаются от налогообложения операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ);

- не подлежат налогообложению операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Профессиональные участники жилищного рынка (застройщики, риэлтерские компании и др.) стараются использовать механизмы, снижающие налоговые обязательства, но повышающие риски граждан. Среди них - продажа жилья на первичном рынке в период его строительства через договоры долевого участия или инвестирования, а также на вторичном рынке через физических лиц (например, сотрудников риэлторских компаний). В то же время для граждан, желающих улучшить жилищные условия с использованием уже имеющегося в собственности жилья и (или) земельного участка, снижаются возможности зачета его полной рыночной стоимости при использовании профессиональных посредников (юридических лиц). Ведь юридические лица обязаны уплатить налог на добавленную стоимость (далее - НДС) с доходов, полученных от реализации жилья (земельных участков).

В таких условиях предполагается, что отмена НДС с перечисленных операций создаст более сбалансированные условия для развития альтернативных форм финансирования жилищного строительства. Например, для кредитования застройщиков на период строительства жилья и долгосрочного ипотечного кредитования граждан на приобретение уже готового жилья. Ожидается, что улучшатся и возможности использования гражданами для улучшения жилищных условий уже имеющегося у них жилья.

Закон № 109-ФЗ будет способствовать привлечению в жилищное строительство средств коммерческих банков и других кредитных организаций, развитию системы кредитования указанного сектора экономики. Он позволит профессиональным застройщикам отказаться от применения сомнительных схем для минимизации налоговых обязательств по уплате НДС, основанных на различного вида гражданско-правовых договорах по передаче строящегося и построенного жилья от застройщика гражданам.

Закон № 109-ФЗ должен способствовать уменьшению сроков строительства жилья, а также значительному сокращению рисков граждан, которые неизбежны при использовании их средств на этапе строительства. Физические лица смогут приобретать уже готовое жилье с помощью ипотечного кредита и продажи уже имеющегося у них жилья. Получит возможность дальнейшего развития и профессиональная деятельность на рынке жилья риэлтерских компаний, которые смогут брать на себя риски по перепродаже жилья и решать задачу поддержания ликвидности на этом рынке.

В интересах снижения издержек инвесторов

Закон от 20.08.2004 № 107-ФЗ "О внесении изменения в статью 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 107-ФЗ) вносит изменения в главу 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ.

Цель изменений:

- повышение привлекательности ипотечных ценных бумаг как источника рефинансирования ипотечных жилищных кредитов населению и условия развития первичного рынка ипотечного кредитования;

- стимулирование вовлечения населения в систему ипотечного жилищного кредитования за счет улучшения условий кредитования (сокращение процентных платежей по ипотечным кредитам за счет снижения требуемой доходности по ипотечным ценным бумагам);

- привлечение средств инвесторов в среднесрочные и долгосрочные муниципальные ценные бумаги, в первую очередь с целью развития инженерно-коммунальной инфраструктуры, необходимой для увеличения объемов жилищного строительства.

Для достижения поставленной цели Закон № 107-ФЗ устанавливает на переходный период формирования рынка ипотечных и муниципальных ценных бумаг (до 1 января 2007 г.) ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам и по среднесрочным и долгосрочным (на срок 3 и более лет) муниципальным ценным бумагам на уровне 9%. После 1 января 2007 г. предполагается установить ставку на уровне 15%.

Снижение ставки налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам (облигациям с ипотечным покрытием и ипотечным сертификатом участия) приведет к снижению издержек таких инвесторов, что позволит снизить требуемую доходность ипотечных ценных бумаг. Это, в свою очередь, приведет к снижению требуемой доходности ипотечных кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, что позволит снизить ставки процента по таким кредитам для населения.

Ипотечные ценные бумаги по своей сути являются одним из самых высоконадежных инструментов на финансовом рынке. В связи с этим снижение ставки налогообложения дохода по ипотечным ценным бумагам будет рассматриваться инвесторами как дополнительный признак надежности этих ценных бумаг.

На размер налогообложения доходов по ценным бумагам особое внимание обращают пенсионные и инвестиционные фонды. Ведь для них такой доход является основным. Ставка его налогообложения прямо влияет на размер их прибыли. Поэтому эта категория инвесторов заинтересована в долгосрочных и надежных инструментах для инвестирования своих резервов. Она может стать основным покупателем на рынке ипотечных ценных бумаг.

Снижение до 1 января 2007 г. до 9% ставки налогообложения доходов в виде процентов по муниципальным ценным бумагам, эмитированным на срок 3 и более лет, повысит их привлекательность для инвесторов. Это создаст стимулы для привлечения средств инвесторов в виде муниципальных займов, выпущенных с целью финансирования коммунальной инфраструктуры. В результате муниципалитеты смогут обеспечить предложение земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой, что является необходимым условием увеличения объемов жилищного строительства.

В процессе работы над проектом этого закона депутаты Государственной Думы и члены Совета Федерации понимали, что установление ими пониженной ставки налога на прибыль приведет к определенным потерям федерального бюджета. Однако повышение привлекательности ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, приведет к снижению издержек инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги. Это создаст более благоприятные условия для привлечения дополнительных инвестиций в сферу ипотечного жилищного кредитования и развития коммунальной инфраструктуры, позволит компенсировать выпадающие доходы за счет увеличения налоговой базы по указанным видам дохода.

Условия предоставления имущественных налоговых вычетов становятся более благоприятными

Федеральный закон от 20.08.2004 № 112-ФЗ "О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 112-ФЗ) предусматривает частичное изменение действующего в настоящее время порядка предоставления имущественного налогового вычета. Этот вычет используется при налогообложении доходов физических лиц в случае приобретения ими жилья, в том числе с помощью кредитов (займов), а также его последующей реализации.

Сейчас ст. 220 НК РФ предусматривает имущественные налоговые вычеты при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков. Если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее 5 лет, то такой вычет не может превышать 1 млн руб.

Имущественный налоговый вычет предоставляется и при произведенных налогоплательщиком расходах на новое строительство либо на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры в размере фактически произведенных расходов, но не более чем на 1 млн руб. Он также предоставляется в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение жилья на территории России.

Закон № 112-ФЗ изменяет ст. 220 и 224 НК РФ таким образом, что условия предоставления вычета становятся более благоприятными. В частности, Закон устанавливает следующие положения:

- изменение механизма предоставления имущественного налогового вычета, позволяющего получать вычет при приобретении и продаже налогоплательщиками жилого дома или квартиры (в том числе при погашении процентов по целевым кредитам (займам) на строительство или приобретение жилья), не только в налоговых органах по окончании налогового периода, но и до окончания налогового периода у налогового агента (работодателя по основному месту работы), но при условии подтверждения налоговыми органами права на имущественный вычет;

- предоставление имущественного налогового вычета при продаже приватизированного жилья независимо от сроков приватизации в сумме, полученной от продажи;

- распространение имущественного налогового вычета на погашение процентов на все виды целевых кредитов (займов) на приобретение и строительство жилья на территории Российской Федерации, предоставленных как банками Российской Федерации, так и другими российскими кредитными и некредитными организациями;

- установление на переходный период формирования рынка ипотечных ценных бумаг (т.е. до 1 января 2007 года) налоговой ставки в размере 9% в отношении доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 года, а также по доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 года.

Закон позволит увеличить налоговые льготы физическим лицам - покупателям, продавцам жилья, индивидуальным застройщикам и участникам строительства многоквартирных домов, получателям целевых кредитов (займов) на строительство или приобретение жилья, а также инвесторам в ипотечные ценные бумаги. Эти изменения в налоговом законодательстве должны привести к развитию рынка жилья, ипотечного жилищного кредитования, переходу к использованию сторонами сделок рыночной стоимости жилья.

Уточнен налоговый режим ипотечного агента

Основная цель нового Федерального закона от 20.08.2004 № 105-ФЗ "О внесении изменений в статьи 250 и 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 105-ФЗ) - совершенствование налоговых условий по формированию рынка доступного жилья через привлечение денежных средств в сферу ипотечного жилищного кредитования.

Закон № 105-ФЗ вносит в главу 25 НК РФ "Налог на прибыль организаций" несколько изменений.

Статья 250 НК РФ дополняется положением, в соответствии с которым исключается из состава внереализационных доходов при налогообложении прибыли кредиторская задолженность в виде обязательств перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием в случае списания ее ипотечным агентом.

Статья 251 НК РФ дополняется новым пунктом, освобождающим от налогообложения доходы в виде имущества, включая денежные средства, и (или) имущественных прав, которые получены ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью.

Закон № 105-ФЗ уточнил налоговый режим ипотечного агента и будет способствовать привлечению в ипотечное жилищное кредитование дополнительных финансовых ресурсов.

Новое в правилах начисления амортизации

Всего один абзац содержит Федеральный закон от 20.08.2004 № 110-ФЗ "О внесении изменения в статью 256 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"(далее - Закон № 110-ФЗ). Пункт 1 ст. 256 НК РФ дополнен словами: "Амортизируемое имущество, полученное организацией-инвестором от собственника имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг, подлежит амортизации у данной организации в течение срока действия инвестиционного соглашения в порядке, установленном настоящей главой".

Пока согласно НК РФ право начисления амортизации на имущество принадлежит исключительно собственнику амортизируемого имущества. Единственное исключение из этого правила сделано пока только для государственных и муниципальных унитарных предприятий, которые являются титульными владельцами государственного и муниципального имущества. Они уменьшают свою налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму начисленной в налоговом учете амортизации.

Таким образом, пока унитарные предприятия имеют конкурентные преимущества, когда речь идет об управлении объектами государственной или муниципальной собственности. Закон № 110-ФЗ позволит создать равные конкурентные условия для организаций различных правовых форм по привлечению инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство с целью реструктуризации и модернизации коммунального комплекса.

Стимулирование сокращения долгостроя

Федеральный закон от 20.08.2004 № 116-ФЗ "О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю"" вступит в силу с 1 января 2005 года. Он добавил 4 абзаца в ст. 8 Закона РФ от 11.10.91 № 1738-1 "О плате за землю" (далее - Закон № 1738-1).

Эти изменения направлены на стимулирование скорейшего ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию и регистрации прав на вновь построенные объекты, предотвращение спекулятивных сделок с землей без проведения жилищного строительства и возможности "замораживания" объектов незавершенного строительства.

В настоящее время действуют одинаковые режимы взимания земельного налога как за земельные участки, занятые жилищным фондом, так и за земельные участки, на которых ведется проектирование и строительство жилья всеми категориями застройщиков. Такой подход не отвечает целям стимулирования скорейшего завершения жилищного строительства и провоцирует спекулятивные операции с земельными участками в случае их предоставления на праве собственности для жилищного строительства.

Новым законом устанавливаются различные ставки земельного налога на периоды:

а) проектирования и строительства жилья;

б) после завершения строительства, то есть государственной регистрации прав на вновь построенные объекты.

Во-первых, в соответствии с новой редакцией ст. 8 Закона № 1738-1 земельный налог за участки, которые приобретены в собственность физических и юридических лиц на условиях проведения на них жилищного строительства (за исключением индивидуального), взимается в двукратном размере в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект.

Если жилищное строительство (то есть государственная регистрация прав на построенный объект недвижимости) будет завершено до истечения установленного трехлетнего срока, то часть уплаченных средств возвращают (или засчитывают в счет будущей уплаты налога). Ведь сумма земельного налога, который уплачен в течение периода проектирования и строительства сверх однократного размера земельного налога, признается излишне уплаченной. Она подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в установленном порядке.

Во-вторых, в соответствии с новой редакцией ст. 8 Закона № 1738-1 земельный налог за участки, которые приобретены в собственность физических и юридических лиц на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального), взимается в четырехкратном размере в течение периода проектирования и строительства (до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости), который превышает трехлетний срок.

В-третьих, за земельные участки, которые приобретены в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, земельный налог взимается в двукратном размере в течение периода проектирования и строительства, превышающего срок 10 лет, вплоть до государственной регистрации.

Заметим, что в НК РФ уже есть ст. 78 "Зачет или возврат излишне уплаченной суммы налога, сбора, а также пени"). Предполагается, что новая глава 32 "Земельный налог" будет введена в НК РФ с 1 января 2005 года, а Закон № 1738-1 будет отменен. Соответствующий законопроект уже был принят Госдумой в первом чтении 9 июля 2004 года.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий