Две стороны кадастровой стоимости
25.10.2013«РБК Daily»На этой неделе планируется принятие поправок в Налоговый кодекс, в соответствии с которыми компании будут платить налог на торговые и офисные объекты исходя из их кадастровой стоимости. Попробуем разобраться, что данное изменение будет означать для владельцев и арендаторов.
Оно затронет только те здания, учетная стоимость которых отличается от кадастровой. Последняя в среднем по Москве составляет 147 тыс. руб. за 1 кв. м. Учитывая, что московское правительство ожидает увеличения поступлений от данного налога более чем в три раза, то можно предположить, что под действие изменений подпадут не менее 2/3 существующих торговых и офисных площадей.
Это означает, что изменения затронут как качественные (класс А и Б), так и менее качественные (класс С и ниже) объекты. При этом публичные девелоперы и инвесторы переоценивают свои объекты по рыночной стоимости, тогда как более закрытые игроки предпочитают учет на основе расходов на строительство.
Многие знаковые объекты офисной и торговой недвижимости Москвы от данного нововведения не пострадают. Основной «пострадавшей» стороной станут менее качественные площади, которые арендуются в основном российскими компаниями и малым бизнесом.
Оценка офисных и торговых помещений по принятой для Москвы кадастровой стоимости и применение ставки налога в 1,5% приведет к тому, что расходы собственников зданий в расчете на 1 кв. м могут увеличиться на 1,2 тыс. и более рублей в год в зависимости от текущей учетной стоимости объектов. Последующее увеличение ставки до 2% увеличит данную сумму до 1,6 тыс. и более рублей в год с 1 кв. м. Естественно, что кадастровая стоимость объектов также может подвергнуться изменениям.
Попробовав оценить значимость данной суммы, мы получим, что прирост расходов собственников зданий класса А прайм может составить не менее 3—5%, класса А — 5—7%, класса В — 9—12% от средней годовой арендной ставки. Это наиболее вероятные минимальные уровни, которые будут тем выше, чем больше изначально занижена балансовая стоимость объекта.
В торговой недвижимости будет наблюдаться схожая картина с увеличением расходов не менее чем на 4—10% от средней годовой арендной ставки.
Как мы уже обсудили выше, это изменение не должно сильно затронуть сегменты А и А прайм, а также наиболее качественную торговую недвижимость. Вероятнее всего, что пострадают собственники пары десятков таких объектов или даже меньше. При этом их возможности переложить данные расходы на арендаторов будут ограничиваться существующей вакансией в классе А.
Офисные объекты класса В характеризуются вакансией порядка 9,5% и пользуются хорошим спросом. Одновременно их собственники в среднем менее публичны и склонны к переоценке своих объектов по рыночной стоимости. Это означает, что в классе В мы увидим попытку переложить вновь возникающие расходы на арендаторов. Возможный рост ставок может составить не менее 6—10% от текущих валовых (т.е. с учетом операционных расходов и НДС) арендных ставок.
При этом менее привлекательные (из локации, качества планировки и отделки, транспортной доступности) и более дешевые для арендаторов объекты в среднем пострадают сильнее прочих. С точки зрения арендаторов, наибольшее влияние будет оказано на средние российские компании и малый бизнес.
Для многих относительно менее качественных объектов (ниже класса В) ситуация может оказаться еще более неприятной, т.е. рост расходов может потребовать увеличения арендных ставок на 15—20% и более для сохранения неизменной доходности для собственников.
Таким образом, вновь планируемые изменения, как обычно, имеют как минимум две стороны. С одной стороны, будет сделан шаг к повышению качества работы рыночных механизмов и увеличению доходов города. С другой стороны, условия работы средних и небольших компаний ухудшатся, что не совсем хорошо в условиях снижающихся темпов экономического роста в стране. Данный шаг было бы логично реализовать на фоне растущей экономики и в сочетании с мерами по поддержке среднего и малого бизнеса.
Темы: Налог на имущество организаций  Изменения в налоговом законодательстве  
-
Александра Баязитова
Корреспондент Известия -
Александр Бастрыкин
Председатель Следственный комитет России -
Александр Бороухин
Возглавляет практику «Энергетика и коммунальный комплекс» Адвокатске бюро «Корельский, Ищук, Астафьев и партнёры» -
Александр Захаров
Партнер Paragon Advice Group -
Александр Очаковский
Независимый обозреватель Независимый обозреватель -
Александр Починок
экономист, министр труда и социального развития россии в 2000-2004 гг. - -
Алексей Кудрин
председатель комитет гражданских инициатив -
Алена Ускова
PR-менеджер Synerdocs -
Алёна Ускова
PR-менеджер Synerdocs -
Алиса Муратова
Бизнес-аналитик сервиса обмена электронными документами Synerdocs.ru -
Алиса Муратова
Бизнес-аналитик сервиса обмена электронными документами Synerdocs.ru -
Анастасия Жигина
Старший юрист Пепеляев Групп -
Анатолий Аксаков
депутат Госдума -
Анатолий Вассерман
журналист, политический консультант - -
Анатолий Черняков
Генеральный директор ЗАО «Асон-Аудит» (г. Москва) -
Андрей Ярковой
Руководитель юридической службы Производственная компания -
Антон Вашкевич
старший юрист Goltsblat BLP -
Антон Рахманов
генеральный директор УК «Тройка Диалог» -
Антон Соничев
Адвокат компании «Деловой фарватер» -
Арина Холина
журналист - -
Аркадий Брызгалин
Руководитель Группы компаний «Налоги и финансовое право» Группа компаний «Налоги и финансовое право» -
Бижанов Махач
Управляющий Партнер Юридическая фирма Legal Consulting Group -
Борис Грозовский
экономический обозреватель forbes.ru -
Борис Титов
уполномоченный при президенте России по правам предпринимателей - -
Вадим Зарипов
руководитель аналитической службы Юридическая компания «Пепеляев Групп» -
Валентин Гаврилов
Директор отдел исследований рынка CBRE -
Валерий Саркисов
Адвокат, руководитель проекта АК «Судебный адвокат» АК «Судебный адвокат» -
Вера Ситнина
Корреспондент Slon -
Вероника Хан
частный консультант -
Владимир Громковский
совладелец ГК «Финематика» -
Владимир Назаров
Заведующий лабораторией бюджетного федерализма Институт экономической политики им.Гайдара -
Владимир Фролов
Президент Ассоциация «Налоги России» -
Владислав Земляной
Генеральный Директор и Руководитель Департамента Юридических Практик ООО «ПКИК» -
Владислав Иноземцев
директор Центр исследований постиндустриального общества -
Гарамита Валентин
Заместитель генерального директора ЗАО «Юрэнерго» Группа компаний «Юрэнерго» -
Григорий Бирг
аналитик компания «Инвесткафе» -
Даниил Авдеев
Партнер Компания «Соллерс Траст» -
Дмитрий Костальгин
Управляющий партнер Юридическая компания «Taxadvisor» -
Дмитрий Сокуренко
корреспондент агентство «Прайм» -
Дмитрий Фадеев
Заместитель директора Юридического департамента Торгово-промышленная палата РФ -
Дмитрий Хитров
Председатель правления некоммерческого партнерства «Электронный арбитраж», разработчик системы для осуществления коммерческого онлайн-правосудия в РФ Компания «Электронный арбитраж» -
Евгений Воловик
Эксперт Финансовая газета -
Евгений Кобзев
Руководитель проекта «Электронный бухгалтер «Эльба» ЗАО «ПФ «СКБ Контур» -
Екатерина Кузнецова
Старший менеджер группы по оказанию услуг в области налогового и бухгалтерского КПМГ в России и СНГ -
Екатерина Румянцева
председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group -
Елена Зиязова
юрист -
Иван Кабулаев
Управляющий директор «Инвесткафе» -
Игорь Базилевский
юрист -
Игорь Индриксонс
управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru -
Илья Жуков
Руководитель проекта, консультант www.taxanalytics.ru -
Илья Соколов
эксперт Институт Гайдара -
Илья Трунин
Директор Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов -
Карина Кассис
Аналитик Synerdocs -
Кирилл Никитин
Директор Центр налоговой политики Экономического факультета МГУ -
Кирилл Титаев
ведущий научный сотрудник Институт проблем правоприменения -
Константин Ворович
внештатный корреспондент Forbes.ru -
Константин Захаров
Пенсионер МВД -
Константин Петров
генеральный директор «ВТБ регистратор» -
Константин Сасов
Ведущий юрист ООО «Пепеляев Групп» -
Лысенков Антон
юрист Правовой центр Фиолент -
Магомедов Марад
Портал "Швейцария Деловая", www.business-swiss.ch -
Максим Агалаков
Генеральный директор ЗАО «В.И.Г.- БизнесКонсалтинг» -
Максим Кваша
Спецкорреспондент ЗАО «Коммерсантъ. Издательский дом» -
Марина Корф
Редактор по банковским технологиям и модератор форума "Налогообложение" -
Мария Шклярук
научный сотрудник Институт проблем правоприменения при Европейском университете в Санкт-Петербурге -
Михаил Галятин
Свободен советник по юридическому маркетингу, бывший адвокат МГКА -
Михаил Делягин
Директор Институт проблем глобализации -
Михаил Орлов
партнер КПМГ -
Михаил Соболев
Партнер Consulco Group, ведущий налоговый консультант на рынке СНГ Consulco International -
Наталья Ларионова
глава Департамента развития малого и среднего предпринимательства Минэкономразвития -
Наталья Свистунова
юрист, главный редактор Российский налоговый портал -
Николай Левичев
Председатель «Справедливая Россия» -
Оксана Дмитриева
доктор экономических наук, профессор, заместитель руководителя фракции «Справедливая Россия» «Справедливая Россия» -
Ольга Плешанова
Юрист Редакция Закон.ру -
Павел Гагарин
Председатель совета директоров Аудиторско-консалтинговая группа «Градиент Альфа» -
Петр Попов
Ведущий юрист «Пепеляев Групп» -
Роман Романенко
Заместитель начальника Юрист сообщества Правовед.ру -
Рустам Вахитов
Руководитель департамента налогового консультирования International Tax Associates -
Сергей Алексашенко
экономист - -
Сергей Беляков
Заместитель министра Министерство экономического развития -
Сергей Воропаев
Партнер Deloitte -
Сергей Пепеляев
Управляющий партнёр «Пепеляев групп» -
Сергей Старцев
руководитель Представительство РИА Новости в Италии -
Татьяна Суфиянова
Консультант по налогам и сборам Российский налоговый портал -
Ульяна Коровкина
бизнес-аналитик Synerdocs -
Фаина Филина
Корреспондент Российский налоговый портал -
Филипп Стеркин
- - -
Элла Панеях
Ведущий научный сотрудник Институт проблем правоприменения Европейского университета в Санкт-Петербурге -
Эриг Берглоф
Главный экономист Европейский банк реконструкции и развития -
Юрий Печенкин
Должность не раскрывается Место работы не раскрывается -
Ян Арт
директор-главный редактор информационного агентства Bankir.Ru, вице-президент Ассоциации региональных банков России ООО «Банкир.Ру» (Информационное агентство Bankir.Ru) -
Ярослав Романчук
основатель и директор Центр им. Мизеса, Минск
Комментарии